楼面地价简单来说就是分摊到每平方米建筑面积上的土地价格，它是拿地成本里面很核心的参考指标，很多人会把土地总价直接除以土地面积，算出来的是地面单价，不是楼面地价，二者区别很大，楼面地价要用到土地总价和容积率两个关键参数，容积率代表这块土地上最多能盖多少建筑面积，容积率越高，同样一块地能建的房子越多，分摊下来的楼面地价就越低，掌握基础公式，分清土地面积和建筑面积，再结合实际案例演算，就能独立算出楼面地价，用来判断开发商拿地成本，对比周边地块价格。

楼面地价基础计算公式

基础公式 楼面地价等于土地总价除以总建筑面积

衍生公式 总建筑面积等于土地面积乘以容积率

合并之后常用公式 楼面地价等于土地总价除以土地面积再除以容积率

名词解释

1 土地总价 开发商拍下这块土地一共支付的成交价款，包含土地出让金，不包含契税配套费等其他费用。

2 土地面积 出让合同标注的地块用地面积，单位平方米。

3 容积率 规划文件规定的地上总建筑面积和用地面积的比值，是规划硬性指标。

4 总建筑面积 这块地块规划允许建设的地上建筑面积，地下车库一般不计入容积率，不参与楼面地价计算。

演算示例

地块土地面积一万平方米，容积率 2.0，土地总价六千万元

总建筑面积等于一万乘以 2 等于两万平方米

楼面地价等于六千万除以两万等于三千元每平方米

不同容积率对比表格

土地总价 土地面积 容积率 总建筑面积 楼面地价

6000 万元 10000 平方米 1.0 10000 平方米 6000 元每平

6000 万元 10000 平方米 2.0 20000 平方米 3000 元每平

6000 万元 10000 平方米 3.0 30000 平方米 2000 元每平

计算注意事项

1 只算地上计容面积，地下车位地下室不计容，不能放进公式里面，放进去会算低楼面地价，结果失真。

2 土地总价只算土地出让成交价格，契税印花税拆迁配套工程费属于开发成本，不纳入楼面地价基础计算。

3 一块地如果有不同容积率分区，要分开计算每个分区的楼面地价，不能直接整体混算。

4 楼面地价不等于房价，房价还要叠加建安成本税费营销费用利润等多项支出。

楼面地价和地面地价对比

地面地价就是土地单价，等于土地总价除以土地面积，代表每平米土地本身的价格，不考虑能盖多少房子，只能对比土地本身贵贱，楼面地价是摊到房子上的土地成本，买房看地块价值优先参考楼面地价。

【常见问题】

问题 1 楼面地价越高是不是房价就一定会越贵

回答 1 楼面地价是房价的重要成本，但楼面地价高不代表房价一定贵，还要看建安成本市场行情开发商利润，后期市场行情差的时候也可能平价或者微利出售。

问题 2 计算楼面地价的时候地下车库面积要算进去吗

回答 2 计算楼面地价的时候地下车库一般不计容，不能计入总建筑面积，不计入楼面地价的计算。

问题 3 两块土地地面地价一样，楼面地价会一样吗

回答 3 两块土地地面地价一样，如果容积率不一样，楼面地价就不一样，容积率越高，楼面地价越低。

问题 4 楼面地价包含土地契税吗

回答 4 标准口径的楼面地价不包含土地契税，契税属于额外税费，一般单独核算，不放进楼面地价公式计算。

问题 5 楼面地价可以用来对比不同地块的拿地成本吗

回答 5 楼面地价适合用来对比不同地块的拿地成本，对比的时候优先看楼面地价，而不是单纯看土地总价或者土地单价。

【免责申明】

本内容仅为楼面地价基础计算科普参考，不同地区规划口径、计容认定规则存在差异，实际拿地测算以当地自然资源部门规划条件为准，不构成投资买房的指导依据。